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Dal 21.03.2018 si potrà utilizzare questa nuova fattispecie di compravendita immobiliare. La struttura dovrà avere 3 stelle e le funzioni alberghiera e residenziale conviveranno insieme. Queste novità sono state ufficializzate con il D.P.C.M. 22.01.2018.

Cos’è e come funziona il condhotel? Il condhotel è un esercizio alberghiero a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari suddivise in parte in stanze e in parte in miniappartamenti composti da una stanza con cucina. Questi miniappartamenti sono messi in vendita singolarmente e chi li acquista ne diventa proprietario a tutti gli effetti, ma con la possibilità di utilizzare l'alloggio solo per un periodo di tempo predeterminato, indicato nel contratto.

Negli altri periodi dell’anno il miniappartamento sarà gestito direttamente dal responsabile della struttura che lo darà in locazione e poi dividerà gli incassi con il proprietario dei locali. La quota dei ricavi per il proprietario delle mura potrà arrivare anche al 60%, senza alcuna preoccupazione dopo l'acquisto e senza imposte sulla proprietà.

Il proprietario di un albergo vende una stanza dotata di cucina, quindi autonoma e indipendente, e chi la compra può fruirne in modo esclusivo per le vacanze estive o le ferie natalizie.

I condhotel devono avere i seguenti requisiti:

  • presenza di almeno 7 camere, al netto delle unità abitative a uso residenziale, all'esito dell'intervento di riqualificazione edilizia. Ubicati in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune e aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall'edificio alberghiero sede del ricevimento;
  • rispetto della percentuale massima della superficie netta delle unità abitative a uso residenziale pari al 40% del totale della superficie netta destinata alle camere;
  • presenza di una portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti dell'esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale, con la possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato a uso esclusivo di dipendenti e fornitori;
  • gestione unitaria e integrata dei servizi del condhotel e delle camere, delle suites e delle unità abitative arredate destinate alla ricettività e delle unità abitative a uso residenziale, per la durata specificata nel contratto di trasferimento delle unità abitative a uso residenziale e comunque non inferiore a 10 anni dall'avvio dell'esercizio del condhotel;
  • rispetto della normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative a uso residenziale (art. 24 D.P.R. 6.06.2001, n. 380).

Il condhotel, di solito, si realizza dopo la riqualificazione di un albergo esistente, la cui realizzazione comporta per l'esercizio turistico l'acquisizione di requisiti per una classificazione superiore a quella precedentemente attribuita di almeno una stella. A seguito dell'intervento di riqualificazione che comporta il cambiamento di destinazione d'uso di alcune camere, che diventano residenziali, l'edificio alberghiero deve classificarsi con almeno 3 stelle.

Che caratteristiche hanno i contratti di compravendita? Nei contratti di compravendita bisogna indicare in modo dettagliato l'ubicazione dell'immobile, le condizioni di godimento dei servizi comuni e la ripartizione dei costi per le spese gestionali. I contratti devono inoltre regolare le modalità di utilizzo delle singole unità abitative, qualora venga meno per qualunque causa l'attività del gestore unico. Il gestore unico si impegna a garantire ai proprietari delle unità abitative a uso residenziale la prestazione di tutti i servizi previsti dalla normativa vigente, inclusi quelli previsti da leggi regionali. N.B.: l'atto di compravendita o di trasferimento della proprietà, a titolo oneroso o gratuito, deve essere trascritto nei registri immobiliari.

Al fine di salvaguardare le specificità e le caratteristiche tipiche dell'ospitalità turistica territoriale, le Regioni, con atti regionali, possono prevedere appositi strumenti di pianificazione concernenti la realizzazione dei condhotel in modo che sia assicurata, d'intesa con ciascun Comune interessato, una adeguata proporzione fra unità abitative ad uso residenziale in condhotel e ricettività alberghiera.

Le Regioni a statuto ordinario adeguano i propri ordinamenti a quanto disposto dal presente decreto entro un anno dalla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. Nel medesimo termine le Regioni a statuto speciale e le Province autonome di Trento e di Bolzano adeguano i propri ordinamenti ai sensi dei rispettivi statuti speciali e delle relative norme di attuazione.

 

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